一、政策制定背景及目的

（一）制定背景。2015年5月，我市出台《仙桃市商品房预售资金监管办法》（第55号市长令），并遵照执行至今。2022年3月，根据《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房［2022］16号）精神，市住房保障服务中心结合我市新建商品房预售资金监管实际，按照上级部门文件精神对原监管办法相关内容进行了修订调整，最终形成《仙桃市新建商品房预售资金监管办法》（以下简称《监管办法》）。

（二）决策依据。

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》

2．《城市商品房预售管理办法》（建设部令第95号）

3．《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》

（三）出台目的。加强我市新建商品房预售资金监管，保障商品房交易双方合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，实现“保交楼、保民生、保稳定”的工作目标。

（四）起草过程。2022年3月，市住房保障服务中心根据相关法律法规，对原55号市长令中相关条款进行了修订，形成《监管办法》征求意见稿，报市人民政府同意后，征求市住建局、市市场监管局、人民银行仙桃市支行、仙桃银保监组等部门意见，相关部门均书面回复无异议。其后，将稿件送市司法局进行合法性审查，按审查意见市住房保障服务中心再次进行了修订，最终通过审查。经2022年市人民政府第18次常务会议讨论通过后，于2022年6月15日印发贯彻执行。

（五）基本任务。建立健全新建商品房预售资金监管体系，将销售网签、预售资金入账、项目建设进度、资金拨付等环节有机衔接，杜绝预售资金体外循环现象，督促开发企业加快工程建设进度，确保按期交付房屋。

二、关键内容解释

（一）《监管办法》的适用范围

本市行政区域内新建商品房预售资金的收存、使用和监督管理，适用本办法。

（二）《监管办法》中的预售资金监管的范围

开发企业将其取得预售许可的新建商品房在不动产首次登记完成前进行销售，由买受人按照商品房买卖合同约定支付的全部购房款，包括定金、预付款、首付款以及预售商品房抵押贷款等。

（三）《监管办法》中的预售资金监管额度

新建商品房预售资金实行全程监管，监管部门根据新建商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及交付使用条件等因素确定监管额度。监管额度内的资金必须确保项目竣工交付，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。

（四）《监管办法》中的监管资金留存比例

监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。开发项目完成竣工验收前，专用账户余额不得低于监管额度的8％；完成竣工验收首次登记前，专用账户余额不得低于监管额度的4％。

（五）《监管办法》中的预售监管资金使用

监管额度内的预售资金，开发企业不得擅自使用，专用账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由开发企业提取使用。

开发企业根据工程形象进度申请使用监管额度资金，具体为取得商品房预售许可1个月后的，申请资金不得超过监管额度资金的20％；达到主体结构三分之二的，累计申请不得超过30％；达到主体结构封顶的，累计申请不得超过50％；达到主体拆除外架、外墙完工的，累计申请不得超过80％；达到综合竣工验收备案的，累计申请不得超过92％；监管项目完成不动产首次登记前，专用账户内资金余额不得低于监管额度资金核定总额的4％。

开发企业因该项目建设需要使用监管额度内的资金时，应向市住房保障服务中心提出申请，并根据下列不同申请款项提供相应的材料：

1．申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设工程形象进度及其造价证明； 

2．申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同； 

3．申请设计、监理等相关费用的，提供相关合同或者缴费证明； 

4．申请法定税费的，提供相关通知证明；

5．申请拨付不可预见费用的，应当提供相关用途证明。

三、新旧政策差异

（一）公开招标确定监管合作银行。新《监管办法》提出监管部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标的方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接新建商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行，应当通过监管部门门户网站予以公示。　

（二）合理确定监管额度。新《监管办法》提出监管部门根据新建商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及交付使用条件等因素确定监管额度，对专用账户内的监管额度资金实行重点监管。超出监管额度的资金开发企业可提取使用，但因优先用于项目建设。旧《监管办法》实行对专用账户内的预售资金进行全额监管，按工程形象进度对应比例予以拨付。此举有效缓解了开发企业的资金压力，确保预售商品房项目如期交付使用。

解读单位：仙桃市住房保障服务中心

解读人：李宏伟　 联系电话：0728－3215225